Tag: økonomi

Skærpet momskontrol: Det skal du være opmærksom på

Skrevet af Marie Nydal d. 30. april 2024. Uploaded i Nyheder, Viden.

Ukorrekt momsangivelse kan koste dyrt pga. nye momsregler. Stikprøvekontroller har vist at mange virksomheder har betalt for lidt i moms, hvilket har resulteret i at Skattestyrelsen har øget kontrolindsatsen i forhold til momsdifferencer.

Tidligere har Skattestyrelsen udført kontrol 2% af virksomhederne, grundet for få ansatte og manuelle processer. De nye forhold betyder at Skattestyrelsen fremover vil foretage automatisk momskontrol hvert år, og det er oplyst at der vil blive ansat 1.000 kontrol medarbejdere i de kommende år. Dette resulteret i kontrol af op mod 100% af virksomhederne.

Den øgede kontrolindsats har fået virkning fra sommeren 2023, dog er det først nu at vi begynder at se virkningen, idet vi får flere henvendelser fra Skattestyrelsen.

Yderligere som noget nyt, så skal der nu betales renter på efterangivelserne af forkert angivet moms. Renten er fastsat til 8,03 % og den er ikke fradragsberettiget og den fastsættes løbende af Nationalbanken. Der skelnes ikke mellem årsagerne til efterangivelsen eller korrektionen, og derfor kan mindre fejl, som først opdages år senere, ende med at blive dyrt.

Tidligere havde man et 14-dagsvindue til at betale. Dette vindue er nu fjernet. Renten bliver beregnet regnet på dag til dag basis, hvilket vil sige fra betalingsfristen (den oprindelige) og indtil betalingen faktiske finder sted.

Betydningen for det enkelte landbrug

Fremover er det vigtigt at man er omhyggelig ved afslutningen af en momsperiode. Det gælder af alle perioder om det er måneds, kvartals eller halvårs moms.

Dette betyder at alle fakturerer som er dateret indenfor en periode skal medtages, men endnu vigtigere at alle de fakturerer, som der er udskrevet afslutningen i en periode, skal medtages -og ikke alene de fakturer, som der er blevet betalt.

Det er en god idé allerede nu at kigge diverse bilag og fakturaer igennem. Derudover kan vi I Agrovi anbefale at bruge et bogføringsprogram, til at hjælpe med at holde styr på jeres moms. Brug af Intercount vil det gøre det nemmere at samle materialet, så man overholder reglerne.

I Agrovi står vi til rådighed, hvis der er behov for at drøfte betydningen for din virksomhed.

Du kan læse mere, om moms og bogføring, samt hvordan Agrovi kan hjælpe din virksomhed her: https://www.agrovi.dk/oekonomi-revision/bogfoering-og-moms/

Analyse: Indfri eller beholde – hvad var bedst?

Skrevet af Ulrik Kappel d. 2. april 2024. Uploaded i Forside, Nyheder.

Spørgsmålet er: var det et godt valg at skære noget af restgælden ned, eller var det bedre at fastholde og bevare det fast forrentede lån med lav rente, skriver Agrovis seniorkonsulent Morten Knudsen i denne analyse

Nu er der gået cirka 2 år, siden renten begyndte at stige, hvilket blandt andet har bevirket, at renten for variabelt forrentede lån er steget fra -0,5 til ca. 4% i dag.

Renten for de fastforrentede lån, hjemtaget for et par år siden, har i samme periode været upåvirket af den stigende rente. Renten har været fast på for eksempel 1% – men derudover har låntagerne med fastforrentede lån kunnet skære restgælden ned med optil 30% mod til gengæld at betale en højere rente – for eksempel 4%, som i dag er gældende for lån med variabel rente.

Spørgsmålet er: var det et godt valg at skære noget af restgælden ned, eller var det bedre at fastholde og bevare det fast forrentede lån med lav rente.

Muligheden for at reducere restgælden med optil 30 pct. har fristet mange. Nogle var tidligt ”ude” og indfriede det fastforrentede lån og skar blot 10-15 pct. af restgælden. Andre var mere tålmodige og fik mulighed for at skære op imod 30 pct. af restgælden. Vi har foretaget en breakeven beregning i økonomien mellem fastholdelse af fastholdelse af et 1% fastforrentet lån og skift til lån med variabel rente. Beregningerne fremgår af tabellen nedenfor.

Beregningerne viser, at gevinsten ved at skære restgælden ned vil forsvinde efter 23 år, hvis man har ”skåret” 30 pct. af restgælden på sit 1% lån. I beregningerne har vi forudsat, at renten for det variabelt forrentede lån er uændret i restløbetiden. Hvis restgælden er skåret ned med 10 pct. vil gevinsten efter blot 3 år blive udlignet af højere rente på det variabelt forrentede lån. Gevinsten ”spises” langsomt op af den højere rente. Herefter vil konverteringen være tabsgivende.

Antal år inden kursgevinsten er ”spist” op

Figur 1.

Bemærk, at der er tale om meget forsimplede beregninger med betydelige forudsætninger. Vi har blandt andet forudsat, at lånet er afdragsfrit i hele lånets løbetid, og at renten er uændret for de variabelt forrentede lån. Beregningerne giver imidlertid en indikation af, at en konverteringsgevinst ikke nødvendigvis er økonomisk fornuftig og forudsætter, at renten skal falde igen.

Låntagere som har hjemtaget en konverteringsgevinst har på nuværende tidspunkt mistet 5 kurspoint som følge af den højere rente på det nye variabelt lån. I dag er det fortsat muligt at skære optil 27 pct.af restgælden for et 1% 30-årigt, og økonomien ved oplægningen er på samme niveau med de restgældsreduktioner, som mange benyttede sig af i efteråret 2022, idet låntagere, som i dag fortsat har 1% lån, har haft fordel af den lave rente.

Låntagere med variabelt forrentede lån har ikke haft samme mulighed for at mindske restgælden, men renten for disse lån er blot fulgt med op.

Analyse: Høj obligationsrestgæld for flexlån/tilpasningslån

Skrevet af Marie Nydal d. 26. februar 2024. Uploaded i Nyheder, Viden.

Det er vigtigt, at dit valg af lån sker på et oplyst grundlag, skriver Agrovis seniorkonsulent Morten Knudsen i denne analyse.

Når variabelt forrentede lån (tilpasningslån/flex-lån) bliver optaget eller refinansieret er obligationsrestgælden højere end forventet. Og det kan give låntager et indtryk af, at restgælden stiger kraftigt. Men der er dog ingen grund til at være bekymret for en stigende obligationsrestgæld for denne låntype, for stigningen er nemlig mere af teknisk karakter. Det er kontantrestgælden, som man skal forholde sig til, idet det er denne, som der bliver afdraget på.

Hvis vi forudsætter, at det optagne lån bliver indfriet umiddelbart efter, at det er optaget, vil gælden før optagelse og efter indfrielse være den samme, når vi ser bort fra omkostninger og ændring i markedsrenten.

Årsagen til, at obligationsrestgælden aktuelt er højere end kontantrestgælden, er, at markedsrenten (p.t.ca. 4%) er højere end kuponrenten for obligationerne, som ligger til grund for tilpasningslånene. Obligationerne har i dag typisk en kuponrente på 1%.

Under eller over kurs 100

Forenklet beregnet vil investor kun give kurs 97 for en obligation med en rentekupon på 1% og derfor er der behov for at udstede flere obligationer til at finansiere det optagne flexlånet. For låntager bliver kurstabet indregnet i renten for det optagne lån – dvs. kurstabet betales via en merrente, herved svarer lånets rente til markedsrenten.

Det modsatte gjorde sig gældende, da vi havde minusrenter. Obligationer med en rente kupon på 1% blev solgt over kurs 100. Investor vil gerne give en høj kurs for obligationer med en rentekupon på 1%. Alternativet var en rente på 0%. I denne periode var obligationsrestgælden for flexlån mindre end kontantrestgælden.

Kend dit lån

Obligationsrestgæld for flex/tilpasningslån er derfor – som nævnt- af mere teknisk karakter og er ikke et udtryk for stigning (eller fald) i restgæld- f.eks. i en omlægningssituation.

For lån med længere rentebinding f.eks. F5-lån vil obligationsrestgælden i den nuværende situation være betydeligt større sammen holdt med F1 lån, idet investor skal have kompensation for forskel mellem kuponrente og markedsrente over en periode på 5 år.

Det er vigtigt at kende eller få råd om de forskellige låns egenskaberne således valg af lån sker på et oplyst grundlag.

Få styr på renteudgifterne: En ekstraberegning kan være værdifuld

Skrevet af Ulrik Kappel d. 9. februar 2024. Uploaded i Viden.

Seniorkonsulent Morten Knudsen skriver om renteudgifter og kursfradrag

De seneste år har været præget af store renteudsving. Renten for bl.a. 30-årige fastforrentede lån er steget fra 0,5% til 5%. Det har givet anledning til omlægning af lån – bl.a. for at skære ned i restgælden. Fortsat store ændringer i obligationsrenterne vil i mange tilfælde gøre det relevant at omlægge lån i de kommende år.

For at opnå den mest favorable omlægning er det vigtigt at være opmærksom på, at der er flere muligheder for omlægning af lån. Valg af metode afhænger af individuelle skatteforhold hos den enkelte låntager og beregningsrente hos den enkelte udbyder af realkreditlån.

Der er typisk 2 måder som anvendes ved omlægning af lån. En metode hvor en del af omkostningerne opgøres som renteudgift (paristraks) og en anden metode hvor omkostningerne beregnes som kursfradrag (fastkursaftale).

Ved denne metode udbetaler man det nye lån straks og obligationsejeren modtager først beløbet til indfrielse, når det gamle lån kan indfries til kurs 100. I princippet har man 2 lån således man betaler rente på begge lån indtil tidspunktet, hvor det gamle lån bliver indfriet. Der er fradrag for renteudgiften og derfor vil metoden typisk være bedre for låntager med stort rentefradrag sammenholdt med låntager med lavere rentefradrag.

Kursen for det nye lån låses fast frem til det tidspunkt, hvor det gamle lån indfries. Der er således et fradrag i kursen, som ikke er fradragsberettiget for obligationslån.

Bemærk, at der som nævnt er forskel i de rentesatser som udbyderne af realkreditlån anvender og derfor er det ikke muligt at give en generel anbefaling af, hvilken metode der er bedst.

Hvis det gamle fastforrentede lån bliver erstattet med et variabelt forrentet lån, vil det ikke være relevant med sikring af kurserne, idet optagelse af et nyt variabelt forrentet lån først skal optages ved udløb eller opkøb af det gamle lån.

Vi anbefaler

Vi råder derfor til at få en beregning af begge metoder ved omlægning af lån. Udbyder af realkreditlån har mulighed for at give dig en beregning, som passer med dine forhold. Det er normalt gratis og som en del af servicen.

Hold øje med usynlige udgifter, når du omlægger lån

Skrevet af Marie Nydal d. 20. januar 2024. Uploaded i Viden.

Seniorkonsulent Morten Knudsen skriver om forskel i købs- og salgskurser.

De seneste år har været præget af meget stor aktivitet i omlægning af lån – mange har f.eks. opnået en betragtelig reduktion i restgælden ved konvertering af lavtforrentede lån til lån med variabel rente. Omkostningerne ved omlægning er store – nogle af omkostningerne er synlige, andre er ikke.

En del af omkostningerne er nøje beskrevet i omlægningstilbud og mange synes, at omkostningerne er meget høje, men den økonomiske ”smerte” er til at leve med, idet omkostningerne indregnes i det nye lån, man skal således ikke have penge op af lommen. For store lån har de synlige omkostninger forholdsvis mindre betydning sammenholdt omlægning af mindre lån.

De ”ikke synlige” omkostninger er den margin, som udstederen af realkreditlånene opnår ved at handle obligationer på Københavns fondsbørs. For at opgøre denne margin(merindtjening) har vi hentet kursinformationer for handel med obligationer.

Det drejer sig om 5% 30-årige obligationer med udløb i henholdsvis 2056 og 2053. Den ene obligation med udløb i 2053 bliver købt ved indfrielse af- 5% 30-årige lån – ved indfrielse af lån f.eks. ved handel med ejendom. Den anden obligation – 5% 2056- bliver solgt ved optagelse af et 5% 30-årigt lån.

Vi sammenligner således obligationskurser for samme låntype og antager, obligationernes egenskaber er ens, idet der ikke er stor forskel i den periode, hvor lånene er udstedt i de 2 obligationsserier.

Opgørelsen viser, at der er en kursforskel på ca. 1 kurspoint – se figur 1. Det er en forskel som antages at bidrage til en væsentlig merindtjening for bankerne, idet det er bankerne som handler dine obligationer, når dit realkreditlån både bliver optaget og indfriet.

Det betyder, at der udover de synlige omkostninger, som fremgår af lånetilbud, er omkostninger svarende til 100 t.kr. ved omlægning af et lån på 10 mio. kr.

For låntager er det vanskelig at påvirke handelskurserne ved omlægning af realkreditlån. Det er imidlertid vigtigt at være opmærksom på de tilbudte handelskurser.

Accepter derfor ikke en standardkurs, men spørg ind til en skarp kurs, som ofte er bedre og som kan give dig en større besparelse sammenholdt med de synligomkostninger – omkostninger til sagsbehandling og andre gebyrer.

Du kan altid følge handelskurserne for obligationerne bag dit realkreditlån på Københavns fondsbørs – også for dit lån. Det fremgår 10-20 minutter efter du har indgået en aftale med banken.