Som sælger kan du selv gøre flere ting, der optimerer chancen for et hurtigt salg af din bolig.
Vi anbefaler, at du
Ryder op i forældede deklarationer/servitutter, der er tinglyst på ejendommens blad i tingbogen.
Dette kan fx være en forkøbsret, ophørte rettigheder + ejerpantebreve, ret til at hente brænde hos nabo, en vejret, tekniske anlæg, fx master/vindmøller mv., som ikke længere findes på ejendommen,
Opdaterer BBR-meddelelsen, således at den stemmer til de faktiske forhold på ejendommen,
Hav særligt fokus på:
Bolig og grundens arealer, driftsbygninger mv
Antal bygninger inklusive annekser, garager og lignende
Antal værelser / køkkener /badeværelser
Varmekilde
Bygningens anvendelse
Tekniske anlæg/olietanke, som ikke længere er i drift, sløjfes og fjernes fra ejendommen
Har du spørgsmål til deklarationer/servitutter/ejerpantebrev, er du velkommen til at kontakte Ejendom & Jura tlf. 48 22 52 72, hvis du har brug for hjælp eller gode råd.
Har du spørgsmål til BBR-meddelelsen eller har brug for hjælp til opdatering af oplysninger, er du kontakte Bygningskontoret på tlf. 48 22 52 96 / 60 11 58 02.
Vi hører om pengeinstitutter, som anbefaler deres kunderne om at låse renten fast for de kommende 3 til 5 år ved at vælge F3 eller F5- lån. Argumentet er budgetsikkerhed. Det er også rigtigt, at man får kendskab til renten i nogle år – men det sker på bekostning af fleksibilitet. Man er låst fast til sit F3/F5 lån. Det er muligt at komme ud af F3/F5-lån, men det kan blive dyrt og kan derved mindske fordelen ved at skifte fra F3/F5 lån til andre låntyper – navnlig, hvis renten falder. Vi synes derfor, at det er en dårlig anbefaling og fortrækker i stedet lån med variabel rente eller lån med fast rente i hele lånets løbetid.
En kombination af de af lån med fast rente og lån med variabel rente også være et godt alternativ – navnlig, hvis man har en forholdsvis stor realkreditgæld – f.eks. på mere end 5 mio. kr.
Aktuelt er renteforskellen lille mellem et F5-lån og lån med fast rente. Et 10 mio. kr. stort 30 årigt fastforrentet lån med afdrag har en merydelse på 92 t.kr. Omregnet til kursforskel svarer det til på 0,9 kurspoint. Det betyder, at hvis renten blot ændrer sig med godt 0,2 pct. point det kommende år vil et fastforrentet lån være det bedste valg. Holder renten sig uændret vil F3/F5 være det bedste valg, men forventning om uændret rente gør, at rentesikkerhed ikke er relevant.
Det skal også bemærkes, at kursgevinst for et fastforrentet obligationslån er skattefri og evt. kurstab begrænses ved at optage lånet tæt ved kurs 100 og et fastforrentet lån altid kan opsiges til kurs 100. Samme egenskab er der ikke for et F3/F5 lån, hvor kursen kan overstige kurs 100 og ved betydeligt rentefald f.eks. på ca. 1% point vil der være et betydeligt kurstab (optil 5 kurspoint). Aktuelt er der en del prognosemagere, som forventer et fald i renten på mere end 1% henover det kommende år.
Ydelsesforskel mellem F3/F5 lån sammenlignet med fastforrentet lån. – bidrag 1%, løbetid 30 år, lånstørrelse 10 mio. kr.
Likviditet her og nu kan have stor betydning og derfor kan være F3/F5 være det nødvendige valg. Det giver trods alt en årlig besparelse på ca. 92 t.kr. før skat. Forskellen mellem F3/F5 kan formindskes ved lavere bidragssats for det fastforrentede lån. Fast rente i hele lånets løbetid forbedrer sikkerheden for långiver og dermed må det være muligt at forhandle sig frem til et lavere bidrag.
Sidste år på denne tid, var der stadig stor usikkerhed om, hvilke krav, der var til markplanerne i den nye CAP-reform. Der var blandt andet tvivl om brakkravet blev fastholdt i Danmark eller ej. Men brakkravet på de 4 % blev fastholdt tillige med nye krav til sædskifte. Sædskiftekravet skal overholdes af alle landbrugere med et omdriftsareal på 10 ha og derover.
Sædskiftekravet betyder, at mindst 35 % af omdriftsarealet skal have en anden afgrøde, end det havde i 2022, og at der maksimalt må være den samme afgrøde på et areal 3 år i træk og her er reference året 2022. Det vil sige at hvis du i 2022, 2023 og 2024 har samme afgrøde på samme areal, skal du i 2025 have en anden afgrøde.
Du skal overholde kravene om sædskifte i støtteåret på alle omdriftsarealer, bortset fra arealer med flerårige afgrøder, græs og andet grøntfoder, braklagt jord, grøntsager på friland, medicinplanter, småplanter og planteskoleplanter samt visse frugt og bær afgrøder. Landbrug med mere en 75 % af omdriftsarealet udlagt som græs er også undtaget for kravet om afgrøderotation.
Kravet for afgrødevariation kan altså ramme landbrugere med relativt små arealer med eksempelvis korn. Det vil sige at landbrug med for eksempel 5 ha korn og 6 ha omdriftsgræs, skal overholde sædskiftereglerne for de 5 ha med korn. Det vil sige at 35 % af de 5 ha med korn skal altså have en anden afgrøde end året før ligesom kravet med maksimalt 3 år med den samme afgrøde skal overholdes.
Høringsbrevene, der blev sendt ud i 2 uge af juli, afslørede at kravet om afgrøderotation, er et af de krav, nogle landbrugere, har haft svære ved at overholde.
Er du i tvivl om din markplan overholder CAP-reformens krav til sædskifte, så gennemgå den med din planteavlskonsulent, inden du lægger dig helt fast på markplanen for 2024.
Uanset om dit forpagtningsforhold omfatter større eller mindre økonomiske interesser, om det drejer sig om forpagtning mellem familiemedlemmer eller forpagtning til tredjemand, er der en række forhold, der bør være styr på, så du sikre dig bedst muligt i tilfælde af, at der opstår udfordringer undervejs i forpagtningsperioden og/eller efter forpagtningsaftalens ophør.
Har du fx styr på, hvad der sker ved:
Forpagters manglende betaling
Opsigelse af forpagtende areal
Salg af det forpagtede areal
Bortforpagters død
Konkurs
Der er kommet nye regler omkring EU-støtte og derfor kan mange forpagtningsaftaler trænger til en opdatering.
Ønsker du en gennemgang af din nuværende kontakt, en opdatering eller ny forpagtningsaftale, er du velkommen til at kontakt Ejendom & Jura tlf. 48 22 52 72, for hjælp eller gode råd.
Vi kender ikke udviklingen i renten – måske et på måneder frem for den variable rente, idet den i høj grad følger centralbankens (ECB) rentepolitik. Den er typisk forudsigelig et par måneder frem. Aktuelt er meldingerne fra den Europæiske Centralbank (ECB), at man snart er færdig med at hæve renten. De vurderer, at den højere rente efterhånden bremser den økonomiske aktivitet ned og trækker inflationen ned mod målet på ca. 2%. Vurderet ud fra de seneste meldinger er der udsigt til yderligere rentestigning på ca. 0,5 procentpoint. Fortsat bekymring om høj inflation gør, at man må forvente fortsat stigende variabel rente og dermed er det sandsynligt, at renten for lån med variabel rente bliver sat op ved næste renteregulering med udsigt til højere rentebetaling et stykke ind i 2024.
Mange banker og andre rådgivere udarbejder løbende prognoser for renten et eller flere år frem. Erfaringen viser, at det er vanskeligt at forudsige udviklingen og ofte viser det sig, at renten udvikler sig meget anderledes end forventet.
Hvis man f.eks. tager udgangspunkt i de prognoser, som blev udarbejdet i efteråret 2021 og sammenholder dem med den aktuelle rente er forskellen ekstraordinær markant, se tabellen nedenfor. Den kraftigt stigende inflation overraskede, hvilket var baggrunden de store fejlskud. I dag er det forventningen, at den variable rente vil falde med op til 1% -point hen over det kommende år. Erfaringen viser, at man som landmand og driftsleder ikke skal planlægge sin økonomi efter forventet renteudvikling. Det er vigtigere at forholde sig til, hvor høj rente landbrugsbedriften kan betale uden det giver økonomiske udfordringer. Det giver et godt grundlag for at fastlægge en strategi for sammensætningen af finansieringen, ligesom det også skaber grundlaget for, hvordan man kan udnytte de muligheder, som opstår, når renten ændrer sig.
Vil du have rådgivning om dine lån? Kontakt økonomi konsulent Morten Knudsen.
